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Loi Dutreil et patrimoine immobilier

La loi Dutreil a permis à l’entrepreneur individuel de protéger sa résidence principale, puis la LME a étendu cette protection à tous les biens immobiliers de l’entrepreneur.

Définition loi Dutreil et LME

La loi Dutreil date du 1er août 2003. Elle a apporté une possibilité juridique nouvelle pour éviter que la liquidation d’une entreprise individuelle entraîne le drame humain parfois constaté lors de la saisie de tout le patrimoine de l’entrepreneur. Par cette loi, tout indépendant a acquis le droit de protéger sa résidence principale de ses créanciers professionnels.

Cette option juridique a été renforcée en 2008 par la LME qui a permis de protéger tout le patrimoine immobilier de l’entrepreneur (résidence principale plus résidence secondaire, investissements immobiliers...).

Mais attention, il faut souligner deux points :
- la loi Dutreil apporte une possibilité juridique qui ne s’applique en aucun cas automatiquement,
- les immeubles de l’entrepreneur ne peuvent plus alors être saisis par ses créanciers professionnels, mais ils peuvent encore l’être par ses créanciers personnels.

Déclaration d’insaisissabilité

Si la loi Dutreil ne s’applique pas automatiquement, que doit faire l’entrepreneur qui souhaite en bénéficier ? La réponse consiste en une déclaration d’insaisissabilité.

Il s’agit d’un acte notarié. L’entrepreneur doit donc obligatoirement rencontrer son notaire qui rédigera cet acte et assurera toutes les formalités pour que cette protection s’impose aux tiers.

Le coût d’un tel acte est d’environ 500 euros.

Tout entrepreneur individuel peut faire établir une telle déclaration d’insaisissabilité, même s’il a opté pour l’auto-entreprise, la micro-entreprise, l’EIRL (voir les différentes formes d’entreprises individuelles), qu’il soit commerçant, artisan, profession libérale...

Pourquoi refuser une déclaration d’insaisissabilité

Le coût d’une telle déclaration est relativement faible, cependant cet acte doit apporter un service utile. Or quel est l’intérêt pour un entrepreneur qui travaille seul, à domicile, sans frais particuliers, de protéger son patrimoine ? C’est par exemple souvent le cas de professions libérales, certaines entreprises de services... et une réalité également pour une majorité d’auto-entrepreneurs (dont les charges restent toujours proportionnelles à leur chiffre d’affaires). Ce que risque ces indépendants, ce n’est pas la faillite, mais une baisse d’activité et un revenu faible.

Mais surtout, en limitant son patrimoine professionnel saisissable, on peut finir par décourager ses créanciers qui refuseront de travailler avec cette entreprise n’apportant plus aucune garantie solide. Quel fournisseur accepterait de livrer des marchandises en accordant un délai de paiement à une entreprise individuelle sans capital et sans patrimoine ? Quelle banque accorderait un prêt à une telle entreprise ?

Au final, trop de protection peut finir par tuer les possibilités de développement d’une entreprise.

Date de la déclaration d’insaisissabilité

Évidemment, un acte notarié ne peut produire d’effet qu’à compter de sa publication. Les créances antérieures à la date de la déclaration d’insaisissabilité s’appuient donc toujours sur l’intégralité du patrimoine de l’entrepreneur.

Pour prendre un exemple, il n’est pas possible, une fois obtenu un prêt à la création d’entreprise, de créer une EIRL et de limiter ainsi la garantie de sa banque. On peut toujours créer une EIRL, mais la banque conservera la garantie qu’elle avait au moment de la signature du prêt accordé, c’est à dire sur l’intégralité du patrimoine privé et professionnel, de l’entrepreneur.

Protection d’un bien mixte

Autre point d’attention également : comment protéger un bien mixte, c’est à dire un immeuble qui comprend à la fois la résidence principale de l’entrepreneur individuel et son local professionnel ?

Il peut s’agir par exemple du commerçant qui habite au-dessus de son commerce, de l’artisan qui dispose d’un local professionnel sur le terrain de son habitation principale, de l’indépendant qui réserve l’usage de son garage à son entreprise, ou une pièce de son domicile...

La déclaration d’insaisissabilité ne peut alors mentionner que la partie dédiée à l’entreprise. Pour cela, l’acte notarié doit pouvoir préciser très clairement les limites de cet immeuble. Cette délimitation d’un immeuble en deux lots exige un état descriptif, et donc quelques formalités et coûts supplémentaires.

Mais surtout, en cas faillite, comment les créanciers de l’entreprise pourront-ils agir ? En faisant vendre le garage et le terrain permettant l’accès, certes. Mais dans le cas d’un commerce et plus précisément d’un accès unique aux deux parties de l’immeuble mixte ? Dans tous les cas, la saisie du lot inscrit dans la déclaration d’insaisissabilité entraînerait une perte de valeur du lot protégé.